Покупка нерухомості - старий будинок

Чи варто купувати старий будинок: поради експерта та приховані ризики

(Ця стаття написана з метою застерегти людей від вкрай хибною дією – купити розвалюху за великі гроші!

Рішення написати це продиктовано тим, з чим зіткнувся зовсім недавно – люди купили будинок у Мамаївцях прямо біля дороги за 27 000 $. Здавалося б нічого страшного – траса, якщо жити можна в ньому, то чудово!.

 Але саме навпаки...

 Будинок – краще валити, 70-х років… Викладений на глині!

 Шум стоіть великий, гірший ніж у місті, у центрі.  Містом не женуть, а тут - траса!

 Ділянка - маленька... Коротше, промах найсильніший...

 Запам'ятайте – у Чернівцях є бригадир із прорабським досвідом, який будує 25 років!

 ДВАДЦЯТЬ П'ЯТЬ РОКІВ ДОСВІДУ!

 І кілька чудових бригад, які виросли під моїм керівництвом!

 І я готовий допомогти вам, якщо ви вирішили купити старий будинок!)

Купівля нерухомості — це завжди серйозний крок, але коли мова йде про будинки, зведені 30, 50 або навіть 70 років тому, азарт може швидко змінитися розчаруванням.

Чи варто вкладати гроші в «старий фонд», чи краще віддати перевагу чистій ділянці? Відповідь залежить від вашої мети, бюджету та результатів професійного технічного аудиту.

Чому старі будинки — це «кіт у мішку»?

Більшість будинків, що зараз представлені на вторинному ринку, будувалися за часів радянського дефіциту. Тоді головним завданням було «звести стіни», а не дотриматися технологій енергоефективності чи гідроізоляції.

Головні проблеми, які ви не побачите на фото:

Неглибокий фундамент.

  В основному глибина фундаменту рідко перевищувала 40 - 50 см. Коли цемент був абсолютним дефіцитом, то заливати фундамент глибиною 80 см було руйнуванням!

А якщо і був глибиною 60 - 70 см, то це було забито всім що було можливо - камінням, цеглою або старим бетоном.

 Можете самі подумати – як маючи 3 тонни цементу, залити фундамент під будинок 8х10 м!  І до того ж і в землі, і в опалубці!

Фундамент без гідроізоляції. 

У многіх випадків старі фундаменти постійно «тягнуть» вологу з ґрунту. Це призводить до вічної сирості, грибка на стінах та поступового руйнування основи. Вилікувати це косметичним ремонтом неможливо.

Дефіцит матеріалив.

У хід йшло все: саман, шлак, бита цегла, неякісний цемент. На фото ми часто бачимо закладені віконні прорізи або перекошені крокви — це перші ознаки того, що конструкція «втомилася».

Кроквяна система та дах.

Як видно на прикладах горищних приміщень, старе дерево з часом трухлявіє, прогинається під вагою шиферу та стає притулком для шкідників. Заміна даху — це левова частка бюджету нового будівництва.

Комунікації.

Тонка алюмінієва проводка не розрахована на сучасні бойлери, кондиціонери та електроплити. А старі труби та септики зазвичай потребують повної заміни.

Реконструкція чи знесення: що дешевше?
Статистика невблаганна: у 90% випадків старий будинок краще знести та побудувати новий на його місці.

Чому так?
Вартість демонтажу часто нижча за вартість «лікування» тріщин у стінах.

Сучасні матеріали дозволяють економити на опаленні в 2-3 рази порівняно зі старими стінами.

Планування.

У старому будинку ви стаєте заручником чужих рішень (маленькі кухні, прохідні кімнати). Новий проект — це ваш комфорт.
Коли купівля старого будинку має сенс?
Є лише кілька сценаріїв, коли така угода є виправданою:

Локація. Вам потрібна саме ця ділянка в центрі або біля річки, де вільної землі вже немає.

Готові комунікації.

Підключений газ, електрика та вода — це величезний плюс, який заощаджує місяці біганини по кабінетах та тисячі доларів на дозволи.
Міцний «костяк». Якщо фахівець з багаторічним досвідом будівництва підтверджує, що фундамент та капітальні стіни в ідеальному стані (що буває вкрай рідко).

Головна порада покупцеві.

Не намагайтеся оцінити будинок самостійно, орієнтуючись на «свіжу побілку» чи гарний паркан. Продавці часто маскують тріщини та вогкість перед продажем.

Залучіть незалежного фахівця-практика. Людина, яка сама будує будинки не один рік, знає всі «підводні камені» та нюанси. Така консультація коштує копійки порівняно з тисячами доларів, які ви можете втратити, купивши аварійну споруду.

Висновок: Купуючи старий будинок, ви купуєте ділянку та проблеми. Щоб ці проблеми  замість втілення мріЇ не стали вашим жахом — звертайтеся до профі перед підписанням договору!